捡漏≠买远郊！5招让你避开越卖越便宜的坑盘

来源：安居客发布时间：2018-07-14 12:01:41

从“通州退房事件”说起

前几天，北京通州有家楼盘火了，火不是卖的火，而是维权维的火。

这家位于京津冀三地交接处的楼盘，来自于开发商K2。

在经历了近4W价格的开盘滞销，如今这家楼盘选择2W+回款，惹得前期高价购买的业主围攻了售楼部，维权的事情闹到沸沸扬扬，“北京房价拦腰砍半”这样的字眼一时间，在圈内圈外随处可见。

对于这件事，全国的各地房产媒体不分大小纷纷发声，大略可以分为三派：

一派是渲染房价要跌，博眼球型。

一派是实地调研，还原事实型。

还有一派则是“教育”业主型，买房跌了你去售楼闹事儿，买股票跌了你怎么不去找证监会？

而我，可能属于第四种。

要跟大家讲的是如何把这个事儿，用什么方法，尽可能避免掉，而非事后诸葛亮。

在此之前，我们也做一个事实派，先简单的概述一下北京K2这次事件的真实情况。

去年，K2十里春风起初因大行情好，周围没有竞争楼盘，人为讲定价定到了3.5W+以上，期许可以获得更高的利润率。但农村配套、三地交界、脏乱差的外部因素，让“高大上”的K2十里春风开盘惨遭滑铁卢。

错误的定价，竞品的竞争，持续的滞销，庞大的资金使用成本，让开发商无力承受，选择在年后降价销售。

2.2W起，正常2.6W的均价，或许是此次维权的燃点。相比较去年的均价3.7W，如今的2.6W，大约是降了30%，这件事是绝对不可否认的存在。

其实，对于业主来说，即便是30%下跌，如今的价格也难称得上简陋，当初3.7万上下的价格，更与捡漏无关，那何谓捡漏？

捡漏≠远郊

对于大多数房产投资着来说，都期待自己可以捡到漏，换句话说可以是找到价格低。往往会核心盯住某片区内，某城市内，单价更低的楼盘，而去忽略各种外部因素，忽略产品本身价值。从而错误的把目标锁定在某些远郊盘上。

诚然，城市的发展红利的确会使得部分待开发区域的房产获得较为明显的收益，但几乎都是个例，小比例事件。

远郊远郊，远而郊。对于超远楼盘，只有城市的发展的绝对方向赌对，才有可能获得高收益，而这样的操作我们习惯称为预判，而非捡漏。

像是前边提到的K2就属于典型的远郊，而这个盘也和捡漏没有太大关系。

以当下较低的价格买到当下更有价值的产品，而非赌未来，才是真正意义上的捡漏。

为什么有的房子会越卖越便宜？

K2这个项目降价在全国并不是孤例，房子只涨不跌的神话也不是永远灵验。北京东的睡城燕郊，就经历过了暴跌的洗礼。

相对于北京主城区，燕郊其实也已经可以称之为远郊盘，在大势的驱动下，远郊盘往往是*不能抗风险，特别是环一线城市。

这些楼盘在一线城市房产涨价潮中浑水摸鱼，同步上涨甚至是暴涨，而其内在价值的支撑相对于一线城市却有天壤之别。大潮退去，谁在裸泳一目了然。

除此之外，错误的定价，开盘的滞销也是房子越卖越便宜的核心原因之一。

K2这个项目就是活生生的例子。

提前避开，比砸售楼部更重要

因降价要求退房的业主，的确值得同情。

但从恪守契约的层面，的确也不值得支持。

提前避开，比砸售楼部来的更有意义。

而你的楼盘选择思维，你的房地产知识储备，决定了你是被称赞，或是被同情。

我用五个点，来阐述如何尽可能的去避开越卖越卖越便宜的楼盘。

1、首先看【心理预期】

购房者的心理预期在买房时*为重要，当一个首开楼盘释放的价格高于心理预期时，大概率这个楼盘是很难赚到钱的。首先这样的盘就应该被筛出去，至少在目标楼盘里，这样的楼盘要筛出一大半。

那别人的心理预期如何去判定？

其实并不难，举个例子，某二三线城市热门楼盘处于开盘秒清的状态，而你选的某远郊盘甚至是市区范围内楼盘，开盘选房后迟迟没有选完，甚至是只有小部分货源被售出，很显然这个楼盘的价格是高于大家的心理预期。

这样的楼盘在未来即便是开发商没有降价销售，在二手房销售时也会处于非常尴尬的位置，若是长线大盘，甚至会明显低于楼盘新房价格销售。

前文提到的K2的楼盘就符合这一点。

如果名列前茅批购买是因为没有参考标准，那第2批明知名列前茅批去化困难的情况下仍然跳坑，显然就是没有理解心理预期的重要性。

2、其次看市场【周期】

在整个国内房地产行业发展史中，调控和周期总是相辅相成的出现。楼市似股市，却又不同于股市。

相似的是，总会频繁调控

不同的是，楼市大的基本面仍然是上涨上涨再上涨。

看好周期，避开房价周期中快速爬升的节点，换句话说，可以称之为避免追涨。

因为此刻非常容易遇到政策压制导致市场回调，一旦出现这类情况，利润率就会大打折扣。

3、中间看【土拍】

土拍是看一个楼盘是否能支撑其房价的因素之一。特别是*盘，自16年全国暴涨以来，全国*的新闻不绝于耳。

一轮一轮的地皇，让我想起了贾老板执掌下的乐视，通过下一笔融资，在填这一次，上一次夸下的海口，挖下的坑。对于很多城市的土拍来说，也是如此。

一块楼面价很高的地皇，被下一次，下下一次楼面价更高的地皇解救。

换句话说，你要买的楼盘特别是郊区盘，如果周围并没有特别明显的土拍炒地抬价格，没有能出现楼面价接近附近商品房销售价的土地出让，那在慢牛时期，不仅仅*有限，阴跌也是非常容易出现的现象。

4、同时看【炒作利好概念】

除了个别完全成熟的核心地段盘外，无论是远郊盘还是城区盘，都存在着卖概念的现象。

远郊盘更是大多卖的是概念，这个楼盘的价格能否支撑现有的价格甚至是房价高走。炒作的概念体量也是尤为重要的一部分。

在选择之前，做好利好概念的调研，利好的落地程度，推进速度，国内或同城类似利好的呈现，做出深刻的调研和对比，从而选择出更安全稳妥的楼盘。

如果楼盘可炒作空间有限，在未来利好迟迟不能落地，后续利好还未披露的青黄不接期，前期定的高房价将处于非常脆弱的状态。

开发商随时都有可能因回款任务而进行调整。

5、较后还要看【开发商和它的同行们】

有人说开发商分万科和非万科，也有人说开发商分绿城和非绿城。

这些都是从产品或服务的角度来划定。

但从经济角度则只有两种开发商：算大帐的开发商和算小账的开发商。一般情况下全国化或者说越大的房企越是更加注重于算总账。

融创就是一个*典型的例子，融创在国内某二线城市有多处项目在销售期，该城市因现价捆绑成风，各种手段提高议价。

而算大账，高周转的融创，次次开盘都低于周边项目，一开即清，不留后患，在*短的时间内将楼花变现，投入集团资金池。

再迅速投入下一个项目或土地，实现更高的总利润。

而相对较弱的开发商，往往在单盘利润指标上考核更为严苛，甚至有些楼盘前期定价高，高开低走，捞一笔是一笔。

其次是要看他们的同行，对标的同行竞品直接影响这个楼盘的定价和客群定位。

还以K2为例，与其同为难兄难弟的通州农村盘首开缇香墅，在K2卖到3.7W时，首开的叠拼也仅为3.8W，此刻的价格关系注定了，首开缇香郡的高层一定无法卖到3.5W+以上的价格，甚至连3W+都有难度。因为，首开的位置相对于K2，明显要好了不少。

而事实上，首开的价格的确开到了三万以内，也成功的将K2房价从3字头拉回2字头。

所以，同片区竞品的定价和定价趋势，直接关系到你选择楼盘的涨跌，这一项，也需要作为核心指标考量。

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